Farol da Mirta e a leitura honesta do preço
O ativo está no Eixo Norte de Porto Seguro, vetor Taperapuã, a cerca de 6,8 km do Aeroporto Internacional. A face leste do polígono está a aproximadamente 138 metros do eixo da BR-367 e entre 140 e 215 metros da linha de preamar.
Imagem de satélite real (Esri World Imagery) com o polígono extraído do arquivo KMZ georreferenciado do ativo. O terreno aparece como a mancha verde não edificada, cercada por adensamento residencial e de resorts, evidência visual direta da escassez de terrenos consolidados dessa escala no eixo.
Composição do terreno: três camadas funcionais
A análise honesta de um ativo exige distinguir entre área total, área edificável e área de amenidade. É essa distinção que separa uma leitura contábil de uma leitura econômica. A área oficial adotada é a da matrícula.
| Camada | Área | Função primária |
|---|---|---|
| Área útil edificável | 20.000 m² · 22,5% | Suporte de construção sob parâmetros APL-2. Base do potencial construtivo real. |
| Área hídrica | 12.000 m² · 13,5% | Charco natural com potencial de reconversão em lago paisagístico, espelho d'água ou lazer aquático. |
| Faixa paisagística e amenidade | 57.000 m² · 64,0% | Falésia, APP de restinga a confirmar, vista mar natural, corredor verde, potencial parque e áreas comuns. |
A separação entre as três camadas é indicativa. O dimensionamento definitivo depende de levantamento topográfico e laudo botânico.
Composição interna do ativo
O que realmente importa: a área não edificável não é ociosa. Em produtos médio-altos e altos, a razão entre área privativa e área de amenidade paisagística é decisiva na formação de preço unitário. Poucos terrenos no eixo norte reúnem simultaneamente essa escala, essa localização e esse potencial paisagístico embutido.
Zoneamento e parâmetros construtivos
| Parâmetro construtivo | Valor |
|---|---|
| Gabarito máximo | 8 metros (2 pavimentos) |
| Coeficiente de aproveitamento | 0,80 |
| Taxa de ocupação | 0,40 |
Zoneamento APL-2 (APL-2A frente BR-367, APL-2B lotes internos); parte pode incidir sobre ZT (Zona de Tabuleiro). Definição precisa depende de certidão municipal em due diligence.
Potencial construtivo real
| Base de cálculo | Área | Coef. 0,80 |
|---|---|---|
| Sobre matrícula (teórica) | 89.000 m² | 71.200 m² |
| Sobre área útil edificável | 20.000 m² | 16.000 m² |
O potencial construtivo operacional é da ordem de 16.000 m² computáveis de referência, antes de estudos de massa arquitetônico e de eventual desconto por APP de restinga confirmada.
Duas leituras do mesmo preço pedido
R$ 22 mi sobre a área bruta da matrícula (89.000 m²)
R$ 22 mi sobre a área útil edificável (20.000 m²)
O mercado olha primeiro para a área total. Nossa disciplina é o caminho inverso: começamos pela área que realmente gera valor econômico. R$ 247/m² é uma leitura cartorial e não deveria estar na conversa. R$ 1.100/m² sobre a área útil é a leitura que sustenta qualquer decisão séria sobre este ativo.
A leitura cartográfica preliminar indica que o ativo está ao sul do Rio dos Mangues, limite de referência da APA Coroa Vermelha. Isso pode representar menor exposição regulatória que concorrentes ao norte, mas a incidência sobre o polígono deve ser confirmada por consulta georreferenciada formal ao INEMA antes de qualquer decisão vinculante.
STJ (dez/2025): restingas a até 300 m da linha de preamar podem constituir APP automática. A face leste do polígono está entre 140 e 215 m, o impacto exato depende de laudo botânico e consulta formal ao INEMA. Restrição adicional: Terra Indígena Coroa Vermelha, estudo Ponta Grande (Portaria FUNAI 750/2017), limites geográficos ainda não plotados.
